Samenvatting Government means Business

Huisvesting en gebiedsontwikkeling

Wat is het projectidee?

In een achterstandswijk van een gemeente staat een leegstaand gebouw van de milieudienst. De gemeente betaalt nog steeds hoge kosten voor onderhoud en de beveiliging van het gebouw. Om het aanzien en de leefbaarheid in de wijk te verbeteren, wil de gemeente het gebouw verkopen en laten ombouwen tot een appartementencomplex. Het idee is om naast sociale woningen ook commerciële koop- en huurwoningen in het gebouw te realiseren. Het project is echter onaantrekkelijk voor projectontwikkelaars: door de ligging en de beoogde bestemming van het pand heeft het een onrendabele top.

De grote projectontwikkelaar Urban Life Company blijkt als enige geïnteresseerd in het project. De ontwikkelaar kan de onrendabele top echter niet zelf financieren. De gemeente wil de projectontwikkelaar daarom financieel bijstaan, zodat de bouw toch gerealiseerd kan worden en de leefbaarheid van de wijk verbetert.

Hoe past het binnen de EU beleidsdoelen?

Momenteel is er op Europees niveau geen algemeen beleid geformuleerd omtrent huisvesting. Wel zijn er diverse initiatieven gaande voor wat betreft de bevordering en betaalbaarheid van sociale woningen binnen Europa. Zo wordt onderzoek naar betere, duurzame en betaalbare sociale huisvesting gestimuleerd door middel van het Europese Horizon2020 project.

Daarnaast zijn er Europese fondsen zoals Interreg, EFRO en Europees Fonds voor Asiel, Migratie en Integratie (AMIF) die middelen beschikbaar stellen voor projecten die betrekking hebben op (de stimulering van) huisvesting en verbetering van de leefbaarheid.

Waar loopt de gemeente tegenaan bij het toepassen van EU regelgeving?

Het is voor lokale en regionale overheden niet altijd gemakkelijk om woningbouw te realiseren in achterstandswijken. Naast dat het financieel minder aantrekkelijk is voor commerciële partijen, werken de Europese regels ook niet altijd mee.

  • Binnen de Europese staatssteunregels speelt het concept marktconformiteit een centrale rol. Volgens de staatssteunregels moet het pand van de gemeente voor een marktconforme prijs verkocht worden, om zo ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Gebouwen in achterstandswijken zijn vaak lastig voor een marktconforme prijs te verkopen, waardoor een hele wijk kan verloederen.
  • De gemeente heeft binnen de staatssteunregels weinig ruimte om korting te geven op de verkoop van een gebouw en moet op zoek naar een andere oplossing, die niet in strijd is met de staatssteunregels.
  • De staatssteunregels bieden echter weinig mogelijkheden om een mix van sociale en commerciële woningbouw eenvoudig en snel staatssteunproof te maken. Voor het commerciële deel van het project moet de gemeente alsnog goedkeuring verkrijgen van de Europese Commissie en een langdurige en administratief zware aanmeldprocedure doorlopen. De uitkomst is onzeker.

Bij gebiedsontwikkelingsprojecten kan dus sprake zijn van een spanningsveld tussen de eisen van marktconform handelen en de publieke belangen van de gemeente. Marktpartijen laten zich niet door dit soort belangen en overwegingen leiden. Dat geldt met name voor de waardebepaling bij de aan- en verkoop van panden en grond. Voor lokale en regionale overheden is het daarom lastig om enerzijds gebiedsontwikkelingsprojecten conform de staatssteunregels vorm te geven, en tegelijkertijd publieke belangen zoals leefbaarheid in de wijk en sociale doelen na te streven.

X