Zoeken
Staatssteun
Subonderwerpen

Grondtransacties

Wanneer een decentrale overheid een grondtransactie aangaat met een onderneming voor een prijs die afwijkt van de marktprijs, is er al gauw sprake van staatssteun. Voorbeelden van grondtransacties zijn verkoop, aankoop, uitgifte in erfpacht of verhuur van gronden en gebouwen.

Voorwaarden marktconformiteit

De voorwaarden waaronder grondtransacties als marktconform worden gezien, zijn te vinden in de Mededeling staatssteun (in het Engels de Notion of State Aid). Deze mededeling vervangt de oudere Mededeling staatssteun en grondtransacties die nu is komen te vervallen.

MEER WETEN OVER DIT ONDERWERP?

Werkt u voor een decentrale overheid of het Rijk en hebt u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met de helpdesk van Europa decentraal:

STEL UW VRAAG


Jurisprudentie Grondtransacties

Grondtransacties

Europese Commissie, 14 december 2004. Aircraft Services Lemwerder

Steunmaatregel C56/2003. In dit besluit werd de vergelijkingsmethode door de Commissie als een goede berekeningsmethode voor grondtaxatie beoordeeld.

Hierbij komt de grondprijs tot stand door vergelijking met de waarde van recentelijk verkochte vergelijkbare grond in de gemeente of de regio. In Oosterhout Zwaaikom (17 juni 2008 (Steunmaatregel N209/2008) heeft de Commissie dit standpunt herhaald.

Europese Commissie, 19 juni 2002. Terra Mítica/Valencia

Steunmaatregel C 42/2001. De Mededeling grondtransacties schrijft niet een specifieke taxatiemethode voor. Dit is de beleidsruimte van de lidstaten. Deze beleidsruimte is echter niet onbeperkt.

De Commissie heeft in de toepassing van de mededeling ruimte geboden voor de verschillende taxatiemethoden in de lidstaten en in Nederland zelf. In deze zaak heeft Commissie een grondberekeningsmethode die voorzag in de kapitalisering van de verwachte opbrengsten goedgekeurd.

De gebruikte grondberekeningsmethode in deze zaak, komt overeen met de residuele grondwaardeberekening. De residuele grondwaarde wordt bepaald door de kosten die gemaakt moeten worden om vastgoed te realiseren af te trekken van de opbrengsten van het vastgoed.

HvJ EU, 16 december 2010. Seydaland

Zaak C-239/09. Bij de discussie welke berekeningsmethode het meest geschikt is, kan nieuwe rechtspraak van het Hof van Justitie en de Raad van State mogelijk uitkomst bieden. Uit recente uitspraken volgt dat het de overheden van de lidstaten een bepaalde beleidsruimte laat in het berekeningssysteem van de grondwaarde, zolang deze berekeningsmethode tot een ‘reële marktwaarde’ leidt.

In deze zaak overwoog het Hof dat wanneer het nationale recht regels invoert ter berekening van de marktwaarde van grond ten behoeve van de verkoop daarvan door de overheid, de toepassing van die regels, met het oog op hun conformiteit met art. 107 VWEU, in alle gevallen moet leiden tot een prijs die de marktwaarde zo dicht mogelijk benadert. Aangezien die marktwaarde theoretisch is, behalve wanneer de verkoop plaatsvindt tegen het hoogste bod, moet, zoals de Commissie opmerkt in haar mededeling van 1997 inzake verkoop van grond en gebouwen door openbare instanties, een speling van de verkregen prijs ten opzichte van de theoretische prijs worden aanvaard.

Het Hof overweegt verder dat het ontbreken van een afdoende actualisatiemechanisme kan leiden tot verkoopprijzen die niet de werkelijke prijzen op de betrokken markt weerspiegelen. Het Hof antwoordt dat het staatssteunverbod van artikel 107 VWEU zich niet verzet tegen een nationale regeling die voorziet in berekeningsmethoden voor de vaststelling van de waarde van land- en bosbouwterreinen die door de overheid te koop worden aangeboden in het kader van een privatiseringsplan, zoals die in de Duitse regeling, voor zover die methoden voorzien in actualisering van de prijzen in gevallen waarin sprake is van een aanzienlijke prijsstijging, zodat de daadwerkelijk door de koper betaalde prijs de marktwaarde van die terreinen zoveel mogelijk benadert.

Overige Zaken

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft deze beleidsruimte bevestigd. Zie hiervoor de zaken ABRvS 29 juni 2011, Bestemmingsplan Perkpolder, gemeente Hulst, LJN BQ9692; ABRvS 13 april 2011, Centrumplan Haaren, LJN BQ1077. Deze nieuwe rechtspraak stelt in zo veel woorden dat bij grondtransacties het voornaamste punt is dat de werkelijke marktprijs wordt vastgesteld.

EUrrest oktober 2015

Het EUrrest van oktober 2015 gaat over decentrale overheden die transacties met gronden aangaan. Zij dienen rekening te houden met de Europese staatssteunregels. De hoofdregel is dat dergelijke transacties staatssteun kunnen opleveren als deze niet tot stand komen aan de hand van één van de methodes die zijn beschreven in de Mededeling Grondtransacties van de Europese Commissie. Echter, uit de in dit EUrrest besproken zaak volgt dat, in bepaalde gevallen, de methode van de verkoop tegen het beste bod, zoals is omschreven in de Mededeling Grondtransacties, niet geschikt is om de marktwaarde van een perceel vast te stellen. Is dat het geval, dat is het gerechtvaardigd om rekening te houden met andere factoren dan de prijs.

EUrrest september 2012

Het EUrrest van september 2012 gaat over het besluit over staatssteun voor het gebiedsontwikkelingsproject Kanaalzone Apeldoorn. Deze geeft een goede kijk op de wijze waarop de Commissie steunmaatregelen voor herontwikkelingsprojecten beoordeelt. Belangrijk punt bij de goedkeuring van onrendabele topfinanciering is dat stedelijke herontwikkeling een publiek belang dient en bijdraagt aan de Europese doelstellingen op het gebied van sociale en economische cohesie.

Nieuws Grondtransacties

Recente ontwikkelingen in staatssteunrecht bij grondtransacties

De Europese Commissie én de Rechtbank Den Haag hebben zich onlangs beiden uitgesproken over een staatssteunzaak met betrekking tot grondtransacties. De Rechtbank Den Haag sprak zich uit over de zaak Krimpenerwaard, over de verkoop van een activiteitencentrum. De Europese Commissie nam een besluit over de zaak Leidschendam-Voorburg.
Lees het volledige bericht

‘Koopovereenkomst in Harlingen met terugwerkende kracht staatssteun’

De rechtbank Noord-Nederland heeft zich uitgesproken in een geschil tussen de gemeente Harlingen en een lokaal bedrijf. Naar het oordeel van de rechtbank is er bij de koopovereenkomst, die tussen beide partijen gesloten is, sprake van staatssteun. Het gevolg van deze uitspraak is dat het voor de gemeente Harlingen mogelijk is om de steun in te trekken en dat het de gemeente in beginsel vrij staat om (een deel van) de verleende steun terug te vorderen.
Lees het volledige bericht

Hof vernietigt terugvorderingsbesluit staatssteunzaak Leidschendam-Voorburg

Het Gerecht, onderdeel van het Europese Hof van Justitie, heeft het besluit van de Europese Commissie over vermeende verkoop van grond onder de marktprijs door de Gemeente Leidschendam-Voorburg vernietigd. Hiermee is de Europese Commissie, die had geëist dat de gemeente Leidschendam-Voorburg € 6,9 miljoen onverenigbare staatssteun terug moest vorderen, in het ongelijk gesteld. Volgens de rechters van het Gerecht kon de Europese Commissie op basis van haar onderzoek niet tot de conclusie komen dat de gemeente verkeerd handelde en dat er staatssteun is verleend.
Lees het volledige bericht

Praktijkvragen Grondtransacties

Te koop: niet-marktconforme grond

Onze gemeente overweegt een stuk grond, dat zij in eigendom heeft, te verkopen aan een geïnteresseerde marktpartij. De gemeente wil de grond onder de marktconforme prijs verkopen ter ondersteuning van lokaal beleid omtrent cultuur. Echter, de verkoopprijs is niet gelijk aan de marktprijs, waardoor er mogelijk sprake is van staatssteun. Zijn er mogelijkheden om een dergelijke transactie ‘staatssteunproof’ in te richten?

Bekijk het antwoord

Hoe zit dat nu met grondtransacties en staatssteun nu de Mededeling grondtransacties is vervallen?

Onze gemeente is momenteel in lopende onderhandelingen met een marktpartij over de overdracht van gronden. Hiervoor hanteren we (mede in verband met de benodigde staatssteuntoets) de systematiek uit de Mededeling grondtransacties van de Europese Commissie. We hebben gelezen dat deze is komen te vervallen. Klopt dit? Zo ja, is er sprake van een overgangsperiode en welke veranderingen kunnen we verwachten?

Bekijk het antwoord

Is erfpacht voor een symbolisch bedrag aan een kinderdagverblijf staatssteun?

Onze gemeente wil in een achterstandswijk een kinderdagverblijf realiseren. Omdat de stichting waarin de kinderopvang is ondergebracht beperkte financiële middelen heeft, willen we de huursom zo laag mogelijk houden. De gemeente geeft de grond daarom tegen een symbolisch bedrag in erfpacht aan de stichting. Kan er sprake zijn van steun die gemeld moet worden? Zijn er uitzonderingen voor dit soort maatschappelijke voorzieningen?

Bekijk het antwoord

Publicaties Grondtransacties

Grondtransacties publicaties

Handreiking Grondtransacties en Staatssteun, met achtergrondinformatie over het Europese kader
Handreiking Staatssteun en stedelijke vernieuwing
Staatssteun en gebiedsontwikkeling – een inventarisatie voor verdere discussie, prof. dr. B. Hessel, Tijdschrift voor Bouwrecht 149, november 2012, p. 781-791

Vastgoedtransacties sneller staatssteunproof

Vastgoedtransacties sneller staatssteunproof, A.D.L. Knook, Tijdschrift voor Bouwrecht 6, 2011, p. 374-380. De auteur maakt een analyse van de meest actuele jurisprudentie van het Hof van Justitie EU en de ABRvS over grondtransacties en staatssteun. Daarbij bespreekt de auteur het belangrijke arrest Seydaland van het Hof . Uit dit arrest volgt dat de Mededeling grondtransacties overheden een bepaalde beleidsruimte laat in het berekeningssysteem van de grondwaarde, zolang deze berekeningsmethode tot een ‘reële marktwaarde’ leidt .

De Mededeling staatssteun bij verkoop van grond en gebouwen: simpel maar effectief?

Land sales and state aid, L. de Jong- Goris, Tijdschrift voor Staatssteun 1m 2011, p. 5- 12. De auteur gaat in op de omvangrijke beschikkingspraktijk van de Europese Commissie en Europese en Nederlandse jurisprudentie inzake de toepassing en handhaving van de Mededeling over staatssteun en grondtransacties.

Staatssteun bij locatieontwikkeling

A.G. Bregman, Staatssteun bij locatieontwikkeling, Bouwrecht 2005, Aflevering 6 (BR 2005/108), p. 470-475. Tot voor kort was het verbod op ongeoorloofde staatssteun, zoals bedoeld in art. 87 van het EG-Verdrag (art. 107 VWEU), een nauwelijks besproken onderwerp in relatie tot locatieontwikkeling. De afgelopen periode is de aandacht voor vraagstukken op dit terrein aanmerkelijk toegenomen, in het bijzonder door enkele rechterlijke uitspraken in verband met staatssteun op dit terrein. In dit artikel gaat de auteur in op de betekenis van de staatssteunproblematiek voor locatieontwikkeling.

Staatssteun en gebiedsontwikkeling

Staatssteun en gebiedsontwikkeling, I. Klinge – van Rooij, P. Stol, Het Tijdschrift voor Vastgoedrecht 5, 2006. De auteurs gaan in op de beschikking van de Commissie over het Marktpassageplan Haaksbergen en de vragen die deze opwerpt met betrekking tot financiering van onrendabele projecten .

Stedelijke vernieuwing en de Europese regels van staatssteun

Bart Hessel, Ilze Jozepa, Stedelijke vernieuwing en de Europese regels van staatssteun, Gemeentestem 2004. In dit artikel staat de vraag centraal hoe gemeenten bij projecten van stedelijke vernieuwing reeds bij de vormgeving van hun beleid problemen met staatssteun kunnen voorkomen.

X