Europees recht en beleid

Laatste update: 16 februari 2026

Contact:

Voor gemeenten is er een actieve rol weggelegd bij het houden van toezicht op woningcorporaties. Zij kunnen onder meer diensten die woningcorporaties leveren aanmerken als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hoewel steunmaatregelen in overeenstemming met de Europese staatssteunregels geoorloofd zijn, is het soms lastig om vast te stellen welke maatregelen wel en niet zijn toegestaan. Daarnaast moeten decentrale overheden rekening houden met het risico op overcompensatie, wat verboden staatssteun kan opleveren.

DAEB-activiteiten: Sociale woningbouw

De bouw en verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed door woningcorporaties is door de Europese Commissie als DAEB goedgekeurd (zie Besluit). Dit besluit is omgezet in de Woningwet die sinds 1 juli 2015 van kracht is. In de Woningwet worden DAEB-activiteiten omschreven als kerntaken van woningcorporaties, met name op het gebied van maatschappelijk vastgoed. De Woningwet zorgt er zo voor dat woningcorporaties zich hoofdzakelijk richten op de door hun toegewezen DAEB. Overheden hebben de rol van financier, regelgever en toezichthouder.

Naast de inwerkingtreding van het nieuwe Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630 (“DAEB-Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630” en/of “DAEB Vrijstellingsbesluit”) blijft het Besluit uit 2009, dat is overgenomen in de Woningwet, van kracht. Een belangrijk element dat van toepassing blijft bij de beschrijving (motivering) van een aanvullende DAEB, is de definitie van sociale huurwoningen. Daarnaast zal de Woningwet in de komende jaren worden aangepast, zodat deze in overeenstemming wordt gebracht met het nieuwe Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630. Voor nu geldt dat decentrale overheden zich aan de regels dienen te houden die voortvloeien uit het Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630.

Het Vrijstellingsbesluit en de uitbreiding van het toepassingsgebied van huisvestingen

In het huidige DAEB Vrijstellingsbesluit is het toepassingsgebied uitgebreid met artikelen 2(1)(d) en (e), categorieën voor respectievelijk sociale en betaalbare huisvesting. Volgens de preambule (para 15/17) zijn er drie mogelijkheden onder het uitgebreide toepassingsgebied:

  • Sociale huisvesting (gesloten systeem), waarbij wettelijke instellingen (lees: toegelaten instellingen volgens de Woningwet; de woningcorporaties) exclusief belast mogen worden en blijven met sociale huisvesting.
  • Betaalbare huisvesting (open systeem), waarvoor in principe geldt dat selectie (bijv. via subsidie of via een ander financieel instrument) moet plaatsvinden onder gelijke voorwaarden, waarbij uiteraard wel materiele voorwaarden gesteld mogen worden aan de duur, kwaliteit, prijs, en overige relevante criteria.
  • Een mix van betaalbare en sociale huisvesting. In dat laatste geval gelden de regels voor sociale huisvesting als het “merendeel” van het project over sociale huisvesting gaat en slechts een “beperkt” gedeelte over betaalbare huisvesting. In dat scenario is het mogelijk dat vooral corporaties deze gemengde projecten zullen uitvoeren. Gaat het bijvoorbeeld om een project met in hoofdzaak sociale huisvesting en zijn de betaalbare huisvestingen kwalitatief vergelijkbaar dan zal een dergelijk project mogelijk door een woningcorporatie kunnen worden uitgevoerd (red. denk aan 80% sociale en 20% betaalbare huur). Gaat het merendeel over betaalbare huisvesting, dan zou de decentrale overheid bijvoorbeeld via een subsidietender of een andere procedure met gepaste openbaarmaking ervoor moeten zorgen dat zowel particuliere verhuurders/ investeerders alsook corporaties in aanmerking moeten kunnen komen voor subsidie.

Voor de betaalbare en gemengde huisvesting mogen alle ondernemingen worden belast met een aanvullende DAEB, mits ze voldoen aan het Vrijstellingsbesluit, relevante artikelen, bijlage en paragrafen daarvan. Daarbij is van belang dat onderneming(en) via een selectieprocedure, op basis van objectieve, transparante en niet-discriminerende voorwaarden, worden geselecteerd. De rechtsvorm van een onderneming mag daarbij geen selectiecriterium zijn. Wel kan in de praktijk een subsidieregeling mogelijk leiden tot meer inschrijvingen door bijvoorbeeld woningcorporaties en bepaalde ontwikkelaars vanwege de materiële subsidievoorwaarden voor een bepaald project, mits deze worden toegepast op objectieve en niet-discriminerende wijze. Een goede beleidsmotivatie ten aanzien van de keuze waarom een bepaalde corporatie of projectontwikkelaar de meest geschikte partij blijkt te zijn, naar aanleiding van de selectiecriteria en de projectvoorwaarden, is noodzakelijk. Ook een eerder uitgevoerde marktverkenning of marktconsultatie kan daarbij nuttig zijn om bijvoorbeeld een gebrek aan marktinitiatief vast te stellen. De factoren die van belang zijn bij het omschrijven van DAEB’s voor betaalbare huisvesting worden beschreven in overwegingen 15-17 van het DAEB-Vrijstellingsbesluit.

Een uitgebreide toepassing van criteria en voorwaarden voor zowel sociale als betaalbare huisvesting is opgenomen in de Bijlage van het DAEB- Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630. Decentrale overheden dienen hieraan te voldoen.

DAEB en de Woningwet

Onder het oude Vrijstellingsbesluit Besluit C (2011) 9380, het Besluit van 2009 en de Woningwet, mochten decentrale overheden alleen een aanvullende DAEB toewijzen voor activiteiten die niet onder artikel 45-47 van het Woningwet vallen.

Sinds het nieuwe Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630 mogen decentrale overheden een aanvullende DAEB toewijzen aan ondernemingen voor activiteiten die wel onder de Woningwet vallen, mits ze voldoen aan:

  • Artikelen van het Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630;
  • Bijlage van het Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630; en
  • Een goede motivering (beschrijving) waarom de activiteiten die onder de Woningwet moeten worden gecompenseerd.

Het Ministerie van BZK biedt een webpagina aan met meer informatie over de Woningwet.

Aanvullende DAEB

Een decentrale overheid kan een aanvullende subsidie geven voor een specifiek project van een woningcorporatie dat valt onder het DAEB-Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630. Hierbij moet er zoveel mogelijk worden aangesloten bij de preambule, relevante artikelen en de bijlage van het Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630. Een subsidie onder het nieuwe DAEB-Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630 moet worden vastgesteld als een aanvullende DAEB, waarin de volgende punten worden opgenomen (art. 4):

  • de inhoud en duur van de openbaredienstverplichtingen (art. 4(1)(a));
  • de onderneming aan wie de steun wordt verleend, en in voorkomend geval het betrokken grondgebied (art. 4(1)(b));
  • de aard van alle uitsluitende of bijzondere rechten die de onderneming door het toewijzende overheidsorgaan zijn verleend (art. 4(1)(c));
  • beschrijving van het compensatiemechanisme, parameters voor berekening, monitoring en herziening van compensatie (art. 4(1)(d))
  • goede waarborgen/ regelingen om overcompensatie te voorkomen en daarop te controleren.

Een subsidie voor het bouwen, renoveren of beheren van koopwoningen of commerciële huurwoningen die niet voldoen aan de criteria voor sociale, betaalbare of gemengde woningbouw (dat wil zeggen: wanneer de commerciële inkomsten meer dan 5% van de totale jaarlijkse inkomsten bedragen gedurende de periode waarvoor de DAEB is toegewezen, zie: preambule, paragraaf 26, artikel 7(3), en de bijlage), kan niet als DAEB worden toegewezen. Onder het nieuwe DAEB-Vrijstellingsbesluit is het dus mogelijk dat een beperkt aandeel commerciële huurwoningen wordt toegestaan, mits wordt voldaan aan de relevante bepalingen, artikelen en de bijlage van het Vrijstellingsbesluit.

Steuninstrumenten

Onder het oude Vrijstellingsbesluit Besluit C (2011)9380 en op grond van artikel 61 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting mochten decentrale overheden DAEB-compensatie toewijzen op basis van de volgende steunvormen, die moesten worden gerapporteerd:

  • grondkostensubsidies: grond kan dan onder de marktprijs verkocht worden, normaal zou dit een selectief voordeel opleveren;
  • sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV);
  • borging van leningen (onder een garantiestelsel) aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Onder het nieuwe DAEB-Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630 is de compensatie niet langer beperkt tot deze drie steunvormen. Decentrale overheden mogen in aanvulling daarop DAEB-compensatie toekennen in steunvormen die verenigbaar zijn met de relevante artikelen en de bijlage van het DAEB-Vrijstellingsbesluit.

Overcompensatie en controle daarop

De regels voor compensatie uit het Besluit van 2009 worden vervangen door de regels over overcompensatie uit het DAEB-Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630.

Een van de wijzigingen die zijn opgenomen in het Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630 betreft de verlenging van de controletermijn op overcompensatie. Deze termijn is uitgebreid van drie naar vijf jaar, zowel gedurende de toewijzingsperiode als aan het einde daarvan (art. 7(1)).

Daarnaast zijn er 3 nieuwe artikelen toegevoegd op het gebied van ex ante (“vooraf”) berekeningen, het vervallen van ex post (“achteraf”) controles en terugvorderingen:

  • Indien voor een DAEB een vast compensatieniveau is vastgesteld waarin efficiëntiewinsten ex ante adequaat zijn verrekend, beperkt de controle op overcompensatie zich tot de beoordeling of het toegestane winstniveau redelijk is vanuit ex-anteperspectief (art.7(2)).
  • Ex-postcontroles op overcompensatie zijn niet vereist wanneer de DAEB-verrichter hoofdzakelijk DAEB-activiteiten verricht, commerciële inkomsten maximaal 5% van de totale jaarlijkse inkomsten bedragen en alle winst verplicht wordt hergeïnvesteerd in de DAEB (art. 7(3)).
  • Overcompensatie moet worden teruggevorderd. Bij lopende toewijzingen worden compensatieparameters geactualiseerd; overcompensatie tot maximaal 10% van de gemiddelde jaarlijkse compensatie kan worden verrekend met toekomstige betalingen (art.7(4)).

Scheiding niet-DAEB activiteiten

Naast sociale taken kunnen woningcorporaties activiteiten verrichten op de commerciële vastgoedmarkt. Staatssteun voor deze niet-DAEB activiteiten is onverenigbaar met de interne markt. De Woningwet waarborgt een goede scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Deze activiteiten kunnen op verschillende manieren worden gescheiden:

  • Administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten: De woningcorporatie rekent bij een administratieve scheiding al haar baten, lasten, activa en passiva administratief toe aan een DAEB-tak en een niet-DAEB-tak;
  • Juridische afsplitsing niet-DAEB activiteiten: Bij juridische splitsing scheidt de woningcorporaties al haar niet-DAEB bezit af naar één of meer woningvennootschappen. Er vindt dus een vermogensscheiding plaats.

Deze scheiding of splitsing moet ervoor zorgen dat de staatssteun daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan de woningcorporaties zijn opgedragen, waardoor overcompensatie en kruissubsidiëring tegen worden gegaan. Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing is vooraf instemming van een toezichthouder vereist.

Wanneer woningcorporaties niet-DAEB activiteiten willen verrichten, moet er door de gemeente een markttoets worden uitgevoerd. Hiermee wordt nagegaan er of er naast de woningcorporatie geen marktpartijen zijn die de werkzaamheden willen uitvoeren. Zijn die er, dan kunnen corporaties de werkzaamheden niet uitvoeren. In art. 44 lid c van de Woningwet zijn meer voorwaarden gesteld aan de verplichtingen die gemeenten hebben ten aanzien van deze toets.

Vervallen van de Rapportageverplichting

De rapportageverplichting voor compensaties onder het Vrijstellingsbesluit (EU) 2025/2630 vervalt (preambule, para 43). Het aanleveren van een rapportage over 2024 en 2025 is niet verplicht, maar er kan nog wel op vrijwillige basis een rapportage worden ingediend. De Europese Commissie zal nadere informatie verstrekken voordat de nieuwe transparantieverplichtingen in 2028 van toepassing worden.

DAEB-register

Decentrale overheden moeten vanaf 1 januari 2028 alle steun boven € 1 miljoen per onderneming en per DAEB gedurende de toewijzingsperiode registreren in een centraal register, naar verwachting via het eAir (art. 8(1)).

De volgende gegevens moeten worden gepubliceerd:

  • Identificatie van de begunstigde
  • Nationale rechtsgrondslag
  • Het compensatiebedrag
  • De toekenningsdatum
  • De duur van de toewijzing
  • De steunverlenende autoriteit
  • Het steuninstrument
  • De betrokken sector op basis van NACE-classificatie

Het registreren van de verleende steun onder de DAEB Vrijstellingsbesluit 2025/2630 moet uiterlijk 20 werkdagen na de verlening van de steun worden geregistreerd. Daarnaast zijn de decentrale overheden (steunverstrekkers) verplicht om de gedurende 10 jaar vanaf de datum waarop de steun is verleend een register bij van de geregistreerde informatie over de verleende steun.

Meer informatie