EUrrest
EUrrest

Grondtransacties & Staatssteun

oktober 2015

1.     Introductie

Decentrale overheden die transacties met gronden aangaan, dienen rekening te houden met de Europese staatssteunregels. De hoofdregel is dat dergelijke transacties staatssteun kunnen opleveren als deze niet tot stand komen aan de hand van één van de methodes die zijn beschreven in de Mededeling Grondtransacties van de Europese Commissie (hierna: de Commissie).

Echter, uit de in dit EUrrest besproken zaak volgt dat, in bepaalde gevallen, de methode van de verkoop tegen het beste bod, zoals is omschreven in de Mededeling Grondtransacties, niet geschikt is om de marktwaarde van een perceel vast te stellen. Is dat het geval, dat is het gerechtvaardigd om rekening te houden met andere factoren dan de prijs.

2.     BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, Hof van Justitie, 16 juli 2014

Zaak C‑39/14

3.     Beleidsdossiers en thematiek

Staatssteun
Grondtransacties, ruimtelijke ordening staatssteun, staatssteun

4.     Samenvatting feiten

In Duitsland is de Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (hierna: BVVG) belast met het ten uitvoer brengen van de privatisering van voor land- en bosbouw gebruikte percelen. In 2008 dacht het echtpaar Erbs van de BVVG een stuk landbouwgrond te hebben gekocht, door in het kader van een openbare inschrijving het hoogste bod uit te brengen.

Om een dergelijke aankoop definitief te maken, is echter ook goedkeuring verreist van de plaatselijke overheid: de Landkreis Jerichower Land. In dit geval weigerde de Landkreis Jerichower Land, op grond van de Duitse wet op het agrarische grondverkeer, toestemming te geven omdat de overeengekomen prijs in geen verhouding zou staan tot de verkeerswaarde als landbouwgrond van het betrokken perceel. Dit is het geval, zo volgt uit Duitse rechtspraak, wanneer de verkoopprijs 50% hoger is dan de verkeerswaarde van het perceel als landbouwgrond.

De BVVG en het echtpaar Erbs hebben beroep ingesteld  tegen de beslissing van de Landkreis Jerichower Land. Allereerst heeft de appèlrechter vastgesteld dat de door het echtpaar Erbs geboden prijs daadwerkelijk 50 % hoger lag dan de verkeerswaarde van het perceel. Daarnaast gaf de appèlrechter aan dat het toestaan van de verkoop voor deze prijs aan het echtpaar Erbs (niet-professionele landbouwers) ongunstige gevolgen kan hebben voor landbouwbedrijven. Immers, landbouwers die ter uitbreiding van hun bedrijf een perceel nodig hebben, kunnen dit mogelijk niet langer aankopen als de prijzen van nog beschikbare percelen extreem zouden stijgen.

Het beroep bij de appèlrechter leidde uiteindelijk tot een procedure in cassatie bij het Bundesgerichtshof. In dit kader heeft het Bundesgerichtshof een prejudiciële vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie (hierna het Hof).

5.     Rechtsvraag

Met haar vraag aan het Hof wenst het Bundesgerichtshof te vernemen of de nationale rechtsregel, die is ingesteld om de belangen van de agrarische bedrijven te beschermen, staatssteun kan opleveren. Met andere woorden, kan er sprake van staatssteun zijn als het een tot de overheid te rekenen instelling (de BVVG) wordt verboden om een perceel landbouwgrond in het kader van een openbare inschrijving tegen het beste bod te verkopen, wanneer de bevoegde plaatselijke overheid (de Landkreis Jerichower Land)  van mening is dat het hoogste bod in geen verhouding tot de waarde van dat perceel staat?

6.     Samenvatting uitspraak

Allereerst stelt het Hof dat er sprake van staatssteun kan zijn als overheidsgrond voor een lagere prijs dat de marktprijs wordt verkocht. Het Hof verwijst hier naar de Mededeling Grondtransacties van de Europese Commissie. Hierin is vastgelegd dat de aanwezigheid van staatssteun kan worden uitgesloten, indien een verkoop tot stand komt op basis van een open en onvoorwaardelijke biedprocedure. Hierbij moet het hoogste of enige bod gelden of de verkoop plaatsvinden tegen de marktwaarde die door onafhankelijke taxateurs is vastgesteld. Uit het Seydaland arrest volgt echter dat meerdere methodes prijzen kunnen opleveren die overeenkomen met de marktwaarde. Deze methodes moeten wel altijd leiden tot een prijs die zo dicht mogelijk bij de marktwaarde ligt.

Voorbeeld echtpaar Erbs

Met betrekking tot het perceel dat het echtpaar Erbs aangekocht dacht te hebben, blijkt het mogelijk te zijn dat een plaatselijke overheid na een openbare aanbesteding kan weigeren een vergunning te verlenen voor de verkoop tegen het beste bod. Dit is het geval als de overheid van mening is dat de voorgestelde prijs in geen verhouding staat tot de waarde van het perceel (wanneer de verkoopprijs 50% hoger is dan de verkeerswaarde van het perceel). Het is dus mogelijk dat dit ertoe leidt dat het hoogste bod, waarvan kan worden vermoed dat dit met de marktprijs overeenstemt, niet wordt geaccepteerd.

Het bovenstaande kan ertoe leiden dat een derde-koper wordt bevoordeeld aangezien hij het betrokken perceel kan verwerven tegen een lagere prijs dan die in het kader van de aanbestedingsprocedure was geboden. Dit gaat ten koste van de staatsbegroting, aangezien de staat afziet van het verschil tussen de in het kader van de openbare aanbestedingsprocedure geboden prijs en de waarde van het perceel, zoals door de plaatselijke overheid vastgesteld. Het Hof geeft dan ook aan dat het mogelijk is dat in bepaalde gevallen de methode van verkoop tegen het beste bod niet kan resulteren in een prijs die overeenkomt met de marktwaarde van het perceel in kwestie.

Andere factoren dan prijs

Een omstandigheid waarin het hoogste bod niet overeenkomt met de marktwaarde van het perceel is als dit hoogste bod van kennelijk speculatieve aard is en duidelijk hoger blijkt te liggen dan de andere prijzen die in het kader van de aanbestedingsprocedure zijn geboden. In een dergelijk geval is het, volgens het Hof, gerechtvaardigd rekening te houden met andere factoren dan de prijs. Om staatssteun te kunnen uitsluiten in het geval dat op grond van nationale regelgeving het hoogste bod, terzijde wordt geschoven, moet de nationale regelgeving wel resulteren in een prijs die de marktwaarde van het betrokken perceel zo dicht mogelijk nadert.

Onvoldoende informatie

In deze zaak gaf het Hof aan niet over voldoende informatie te beschikken om vast te stellen of de toepassing van de Duitse nationale regel kan leiden tot een prijs die de marktwaarde van het perceel zo dicht mogelijk nadert. Het Hof laat het aan de verwijzende rechter om na te gaan of dat in deze kwestie het geval is. De Duitse regering voert in dit kader nog aan dat de nationale regelgeving is bedoeld om ervoor te zorgen dat professionele landbouwers te beschermen en ervoor te zorgen dat zij voor de voor de verwerving van nieuwe percelen geen kosten hoeven te maken die de levensvatbaarheid van hun bedrijf in gevaar kunnen brengen. Hier wordt door het Hof wel nog korte metten mee gemaakt: een dergelijke redenering alleen volstaat niet om een maatregel bij voorbaat als niet zijnde staatssteun aan te kunnen merken. Het is vaste rechtspraak dat er moet worden gekeken naar de gevolgen van een maatregel en niet naar de doelstellingen ervan.

7.     Decentrale relevantie

Decentrale overheden die transacties met gronden aangaan, moeten er, in beginsel, voor zorgen dat deze transacties in overeenstemming verlopen met één van de twee methoden die zijn uiteengezet in de Mededeling Grondtransacties. Er zijn echter ook andere methodes die prijzen opleveren die overeenkomen met de marktwaarde. Indien een andere methode wordt toegepast, zal de betrokken decentrale overheid wel moeten verzekeren dat deze methode resulteert in een prijs die de marktwaarde van het betrokken perceel het dichtst mogelijk nadert. Is dat niet het geval, dan levert de maatregel mogelijk staatssteun op.

Momenteel moeten transacties die niet voldoen aan de Mededeling Grondtransacties, tenzij de de-minimisverordening kan worden toegepast, bij de Commissie worden aangemeld. Van belang is dat de Mededeling Grondtransacties waarschijnlijk zal worden vervangen door de, nu nog ontwerp, Notion of State Aid. Hierin is opgenomen dat overheden die economische transacties aangaan zullen moeten voldoen aan het zogeheten Market Economy Operator beginsel.

Door:

Lukas Ament, Europa decentraal

Meer informatie:

Zaak C‑39/14, BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
Zaak C‑239/09, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG
Staatssteun, Europa decentraal
Grondtransacties, ruimtelijke ordening staatssteun, staatssteun, Europa decentraal
Mededeling Grondtransacties, Europese Commissie
Ontwerpmededeling over het begrip “staatssteun” in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU  (Notion of State aid), Europese Commissie

X