Nieuws

Publicatie: 14 september 2026

Door:

De Commissie heeft op 9 september 2026 een voorstel ingediend voor een verordening om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Europa te verbeteren: de Affordable Housing Act, ofwel de wet op betaalbare huisvesting (COM(2026) 599). De Commissie publiceert daarbij ook een aanbeveling over de betaalbaarheid en het aanbod van huisvesting in gebieden met woningstress.

Het wetgevingsvoorstel wordt volgens de gewone wetgevingsprocedure aan het Europees Parlement en de Raad voorgelegd. Daarbij werkt de Commissie in samenwerking met lidstaten verder aan het Europees plan voor betaalbare huisvesting.

Wat regelt de Affordable Housing Act?

De Commissie constateert dat de betaalbaarheid van woningen in verschillende lidstaten een groeiend probleem vormt, met name in drukbevolkte gebieden waar de vraag naar woningen het aanbod overstijgt. Hoewel het relatief lage aanbod van nieuwe woningen een structurele aanjager is van de spanning op de woningmarkt overweegt de Commissie dat niet-primair gebruik van woningen het woningaanbod verder verkleint en de discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt doet groeien.

De Affordable Housing Act introduceert een gemeenschappelijk kader waarbinnen lidstaten maatregelen kunnen treffen om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te verbeteren in lijn met de interne markt. Dit kader ziet toe op maatregelen die de toegang tot of het beschikbaar stellen van korte-termijnverhuur van woningen beperken als wel maatregelen die de aankoop of het gebruik van grondgebied en woningen beperkt dat niet is aangekocht of gebruikt als een primaire woning. Het voorstel harmoniseert nadrukkelijk niet het nationale woningbeleid. Huisvesting, ruimtelijke ordening en grondgebruik blijven in hoofdzaak nationale, regionale en lokale bevoegdheden.

Woningstress

Onder de Verordening worden overheden in staat gesteld om “gebieden met woningstress” te identificeren aan de hand van een gemeenschappelijke methode, en maatregelen te treffen om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van bestaande woningen te verbeteren. Maatregelen kunnen toezien op de impact op woningaanbod van korte-termijnverhuur van woningen (al dan niet aan toeristen), de aankoop van tweede woningen en langdurige leegstand. Lidstaten behoren aan te tonen dat getroffen maatregelen die het gebruik van huisvesting beperken de lokale druk op huisvesting doen afnemen, en dat getroffen maatregelen gericht, noodzakelijk en evenredig zijn.

Geen nieuwe bevoegdheden

De verordening creëert echter géén nieuwe zelfstandige bevoegdheden voor lokale overheden: een gemeente of provincie moet volgens het nationale recht al bevoegd zijn om de betreffende maatregel te nemen. De EU-verordening bepaalt vervolgens onder welke voorwaarden zo’n maatregel vanuit het EU-recht gerechtvaardigd is.

De Affordable Housing Act bouwt daarbij voort op de Verordening Kortetermijnverhuur (Verordening (EU) 2024/1028), waaronder regels worden vastgesteld voor het verzamelen van gegevens door overheden en aanbieders van onlineplatforms voor korte-termijnverhuur, en voor het delen van gegevens van onlineplatforms voor kortetermijnverhuur met overheden. De twee instrumenten vullen elkaar daarmee aan: de Verordening Kortetermijnverhuur levert de informatie, de Affordable Housing Act biedt het juridische kader voor maatregelen.

Daarbij sluit de verordening ook aan bij het nieuwe DAEB-Vrijstellingsbesluit. De Affordable Housing Act gaat primair over regulering van de woningmarkt en beperkingen van gebruik van bestaande woningen, terwijl het DAEB-Vrijstellingsbesluit toeziet op publieke financiering en compensatie van aanbieders van (nieuwe) sociale of betaalbare woningen. Voor lokale overheden betekent dit dat zij enerzijds beter onderbouwd maatregelen kunnen nemen om woningaanbod te verruimen aan de hand van bestaande woningen, en anderzijds meer ruimte hebben om via DAEB-constructies betaalbare woningbouw en exploitatie te ondersteunen.

Wat kunnen gemeenten nu doen?

Gemeenten kunnen nu al in kaart brengen waar lokaal sprake is van woningstress en welke vormen van niet-primair gebruik het woningaanbod onder druk zetten. Verzamel daarbij gegevens over bijvoorbeeld kortetermijnverhuur, tweede woningen en leegstand. Dat helpt om eventuele maatregelen later gericht en onderbouwd vorm te geven.

Bronnen