De EU speelt een steeds actievere rol in het aanpakken van het woningtekort. Een belangrijk onderdeel van de EU-strategie is het herzien van staatssteunregels, zodat lidstaten flexibeler kunnen investeren in betaalbare en duurzame woningen. Willem Kluck, manager Decentrale Overheden en Regionale Samenwerkingen bij PwC Legal, legt uit wat dit concreet kan betekenen voor Nederland.
Op welke manieren speelt staatssteun een rol in het Europese en het Nederlandse woningtekort?
“Het woningtekort is een Europees probleem, dat mede door de lobby vanuit Nederland nu ook bij de Commissie aandacht krijgt. Door gestegen bouwkosten, zoals hogere loonkosten, materiaalkosten en rentetarieven, wordt het voor woningcorporaties steeds lastiger om sociale huurwoningen te bouwen. Die bouwprojecten waren al onrendabel, maar het onrendabele deel wordt nu nog groter. De Rijksoverheid heeft hiervoor middelen beschikbaar gesteld. In gesprekken met corporaties hoor ik echter nu al dat die middelen niet voldoende zijn. Met name het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, een belangrijk instrument waardoor woningcorporaties gunstige financiering kunnen krijgen bij banken, is over enkele jaren uitgeput.”
“Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in de sociale woningbouw en mogen op basis van de DAEB-vrijstelling – zoals vastgelegd in een besluit van de Commissie en de Woningwet – onbeperkt overheidssteun ontvangen. Het probleem beperkt zich echter niet alleen tot sociale huurwoningen. Steeds meer starters met een modaal inkomen vinden het lastig een geschikte woning te vinden. De Commissie onderzoekt nu hoe overheden meer ruimte kunnen krijgen om betaalbare woningen boven de sociale huurgrens, ook in de vrije sector, te stimuleren.”
De Commissie onderzoekt nu hoe overheden meer ruimte kunnen krijgen om betaalbare woningen boven de sociale huurgrens, ook in de vrije sector, te stimuleren.
Wordt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens, van zo’n vier ton inmiddels, nog steeds gehanteerd als zijnde betaalbaar?
“Ik had het hier van de week nog over met een collega, en die vertelde dat de grens inmiddels al €450.000 is. Sinds enkele jaren is de NHG-grens daarom losgekoppeld van de definitie van wat betaalbare huisvesting is. Een betaalbare koopwoning is dit jaar daarom maximaal €405.000. Dat roept vragen op over wat nou ‘betaalbaar’ is.”
“Sinds het besluit van de Commissie in 2009 over de goedkeuring van staatssteun aan Nederlandse woningcorporaties, is er veel veranderd. De sociale huurgrens is gestegen, waardoor corporaties iets meer huur mogen vragen, maar dat betekent niet dat hun kosten gelijk zijn gebleven. Sterker nog: er zijn steeds meer eisen die aan projecten worden gesteld. Het gaat niet alleen om bouwen, maar ook om dat de woningen duurzaam zijn. Die kosten kunnen alleen niet zomaar worden doorberekend aan de huurder, en dat is maar goed ook. Maar het betekent wel dat het de overheid geld kost.”
Als de Commissie de steunmaatregelen voor die middenhuurwoningen ook echt mogelijk gaat maken, wat is dan volgens jou de impact daarvan?
“Die impact gaat enorm zijn, mits er genoeg geld beschikbaar is om publieke bouwers, zoals woningcorporaties, te stimuleren. Als de Europese Commissie hen toelaat tot de bredere markt, zou dat een grote verandering betekenen, omdat zij nu vooral binnen het sterk gereguleerde sociale segment opereren. Ook commerciële partijen hebben middelen nodig, zoals blijkt uit regelingen die de afgelopen jaren vanuit het Rijk zijn gekomen, zoals de Startbouwimpuls, de Woningbouwimpuls en subsidies voor de transformatie van winkels naar woningen. Onder een DAEB mogen zij een redelijke winst maken, zolang ze bijdragen aan het oplossen van het woningtekort.”
“Geld is belangrijk, maar regelgeving vormt vaak de grootste belemmering. Gemeenten ontvingen de afgelopen jaren wel middelen van het Rijk, maar wisten niet altijd hoe ze die volgens de regels konden inzetten. De AGVV biedt vrijstellingen op het staatssteunverbod, maar voor woningbouw is alleen artikel 56 van belang. De Commissie heeft gezegd dat dit artikel ruimer geïnterpreteerd mag worden dan de tekst suggereert – want het lijkt nu alleen te gelden voor zaken als basisinfrastructuur. Helaas kun je onder deze bepaling maar steun geven aan projecten tot €22 miljoen. Hoewel dat een groot bedrag lijkt, zijn vele woningbouwontwikkelingen tegenwoordig vele malen duurder – honderden miljoenen euro’s of meer. Hierdoor is er vaak geen ruimte onder de AGVV en is ook de de-minimisregeling natuurlijk niet toepasbaar, tenzij je met goedkope leningen gaat werken – wat zelden gebeurt. Daardoor leunen veel projecten op de DAEB, die overheidsingrijpen mogelijk maakt als sprake is van een gebrekkige markt. Verruiming van de regelgeving, ook in de AGVV is dus zeer gewenst”
Overheden moeten scherp blijven dat steun alleen wordt ingezet waar dat écht nodig is – dus evenredig, en niet automatisch.
Brengt het verruimen van de staatssteunregels ook risico’s met zich mee?
“Het is belangrijk om de rol van woningcorporaties en de inzet van overheidssteun goed te blijven monitoren. De huidige woningnood, mede veroorzaakt door gestegen bouwkosten, rechtvaardigt tijdelijk extra steun. Maar als private ontwikkelaars op termijn weer makkelijker middenhuur- en middenkoopwoningen kunnen realiseren, moet worden bekeken of woningcorporaties zich dan niet weer meer op hun kerntaken moeten richten. Overigens geven veel corporaties zelf aan niet per se te willen instappen in de middenhuur.”
“De Rijksoverheid moet dus vinger aan de pols houden. Dan is er wat mij betreft sprake van een beheersbaar risico. Decentrale overheden moeten daarnaast zelf kritisch zijn als bij hen wordt aangeklopt voor een bijdrage in een woningbouwproject. In zo’n geval moet de businesscase (onafhankelijk) worden doorgerekend, om te bepalen of echt sprake is van een onrendabele top. Samengevat, het grote gevaar zie ik niet, maar overheden moeten wel scherp blijven dat steun alleen wordt ingezet waar dat écht nodig is – dus evenredig, en niet automatisch. En dat is ook logisch, want overheden hebben nu eenmaal schaarse middelen. Je moet dus heel goed kijken waar je die inzet, en waar niet.”
Wonen wordt nu op Europees niveau bekeken, terwijl de situatie per land verschilt. In Nederland is er bijvoorbeeld weinig bouwruimte. Zie je daar problemen?
“Op veel plekken in Nederland is nog wel ruimte, maar men wil de grootste projecten nu eenmaal realiseren op plekken waar de minste ruimte is. Dat is uiteraard uitdagend. Daarnaast zijn er natuurlijk wel andere knelpunten die het woningdossier raken, zoals netcongestie, de stikstofproblematiek en de waterkwaliteit. Die onderwerpen spelen zeker niet in elk land en in dezelfde mate.”
“Dat maatwerk per land om die reden soms nodig is, blijkt ook wel uit het systeem van woningcorporaties in Nederland. Dit is mede mogelijk gemaakt doordat de Commissie in 2009 een specifiek besluit nam over de Nederlandse woningcorporaties. De Commissie moest in dat geval maatwerk toepassen, omdat de activiteiten van woningcorporaties in Nederland in zekere zin marktverstorend kunnen zijn. Zo ontstaan (gerechtvaardigde) verschillen tussen landen.”
Mijn oproep is vooral om niet negatief te zijn, maar samen te zoeken naar oplossingen die er al zijn.
De Europese Commissie heeft aangekondigd een Taskforce voor betaalbare huisvesting in te stellen, dat samen zal werken met de EIB-Groep. Wat zijn jouw verwachtingen hiervan?
“Als het lijkt op de Woontop van eind vorig jaar in Nederland, kan het denk ik goed werken. Daar werden niet alleen overheden, maar ook andere stakeholders betrokken. Als deze Europese aanpak wordt gebruikt als consultatie en getest wordt of plannen ook in de praktijk werken, lijkt me dat een hartstikke goed idee. Participatie en inspraak vooraf zijn waardevol. Het is belangrijk dat niet alleen Brussel of overheden naar het probleem kijken, maar ook partijen zoals commerciële ontwikkelaars. De EIB is daarin een belangrijke speler. Het begint met regelgeving, maar zonder geld gebeurt er niks.”
Als je één boodschap hebt aan de Europese Commissie of aan de Nederlandse gemeenten over het herzien van staatssteunregels, wat zou jouw boodschap dan zijn?
“Mijn boodschap is eigenlijk altijd hetzelfde: juridisch gezien lijkt alles vaak ingewikkeld en er wordt vaak naar Brussel gewezen dat zij het moeilijk maken. Maar er zijn al best veel mogelijkheden waarmee we nu al stappen kunnen zetten. Ik verwacht dat het begin volgend jaar echt beter gaat worden. Mijn oproep is vooral om niet negatief te zijn, maar samen te zoeken naar oplossingen die er al zijn. Daarbij moeten we niet altijd het ‘netste jongetje van de klas’ zijn, iets dat Nederland te vaak wil zijn. We maken namelijk niet altijd gebruik van de mogelijkheden die er zijn, uit een soort angst. Benut de kansen die er liggen!”
