Is het verbod op permanente bewoning van vakantiehuisjes in strijd met het Europees recht?

Onze gemeente wil de permanente bewoning van vakantiehuisjes verbieden. Iemand die een vakantiehuisje wil kopen heeft daarvoor een vergunning nodig die alleen te verkrijgen is wanneer de aanvrager het aannemelijk maakt dat het huisje niet permanent bewoond zal worden. Nu lieten verschillende makelaars ons weten dat zij klanten hebben, die menen dat dit in strijd is met het Europees recht. Klopt dat?

Antwoord in het kort

Ja, in beginsel is een vergunningplicht in strijd met de regelgeving inzake het vrij verkeer van kapitaal. Uit eerdere jurisprudentie van het Hof van Justitie van de EU (hierna: het Hof) blijkt dat verplichte vergunningsstelsels voor de aanschaf van onroerend goed niet zijn toegestaan, tenzij dit gerechtvaardigd kan worden. Dit is echter  alleen het geval als het gaat om grensoverschrijdend kapitaalverkeer en doet zich dus alleen een probleem voor als een niet-ingezetene een vakantiehuisje wil kopen voor permanente bewoning.

Vastgoed en vrij verkeer van kapitaal

Het aankopen van onroerend goed door niet-ingezetenen valt onder de vrijheid van kapitaal (Festersen, r.o. 23; Centro di Musicologia, r.o. 23-24). Dit betekent dat het op basis van artikel 63 VWEU verboden is om beperkingen op te leggen met betrekking tot de grensoverschrijdende aankoop van vastgoed.

Het Hof heeft zich meermaals uitgesproken over vergunningsstelsels en andere autorisatievereisten omtrent het investeren in vastgoed. Hieruit blijkt dat een regeling waarbij voorafgaand aan de aanschaf van onroerend goed vergunningen vereist zijn die de lidstaten in staat stellen om toezicht uit te oefenen niet toegestaan is. In de betreffende arresten ging het om het verplicht aantonen dat de koper zelf in het aangekochte huis zou gaan wonen. Alleen in dat geval werd de vergunning verleend. Een dergelijk stelsel zorgt er voor dat de mogelijkheid tot het investeren in kapitaal, in dit geval onroerend goed, afhankelijk wordt van de autorisatie door de betreffende lidstaat waardoor het vrije verkeer van kapitaal beperkt wordt (Konle, r.o. 44; Reisch e.a. , R.o. 32).

Een vergunningsstelsel of verplichte kennisgeving is alleen toegestaan als de regels op niet-discriminerende wijze worden toegepast, een dwingende reden van algemeen belang dienen en voldoen aan het evenredigheidsbeginsel. Dit betekent dan ook dat het alleen is toegestaan als niet met minder ingrijpende maatregelen hetzelfde doel kan worden bereikt (Reisch, r.o. 33).

Verbod op permanente bewoning van vakantiehuisjes          

De gemeente geeft aan dat zij de permanente bewoning van vakantiehuisjes wil verbieden door middel van een vergunningsstelsel waarbij voorafgaand aan de aanschaf een vergunning moet worden verkregen. Uit de eerder genoemde jurisprudentie blijkt dat dit in beginsel in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal omdat het een belemmering van de investeringsvrijheid vormt. Er moet daarom gekeken worden of een rechtvaardiging mogelijk is.

Ten eerste moet het vergunningsstelsel non-discriminatoir zijn. Aan deze voorwaarde is voldaan omdat de eis voor zowel ingezetenen als niet-ingezetenen geldt. Ten tweede moet het stelsel een dwingende reden van algemeen belang dienen. Het is aan de gemeente om aan te tonen waarom het verbod op permanente bewoning in het publieke belang is. Dit kan gezien de huidige woningcrisis een struikelblok vormen. Zuiver economische redenen, zoals het mislopen van inkomsten in de toeristische sector, kunnen niet als dwingende reden worden aangevoerd (zie hiervoor: C-96/08, r.o. 48; C-400/08, r.o. 74). Wel kan gedacht worden aan bijvoorbeeld het beschermen van de natuur in het geval de betreffende vakantiewoningen in beschermd natuurgebied staan, of aan de veiligheid van de bewoners indien de vakantiehuisjes niet aan de standaarden voor permanente woningen voldoen.

Het derde vereiste is het evenredigheidsbeginsel, wat inhoud dat er geen minder ingrijpende maatregel mogelijk is die hetzelfde doeleinde bereikt. In de Konle zaak oordeelde het Hof dat het vergunningsstelsel niet proportioneel was omdat een stelsel waarbij achteraf beboet wordt indien het nationale recht wordt overtreden minder ingrijpend is dan het niet verlenen van een vergunning vooraf. Voor de gemeente betekent dit dat het erg lastig zal zijn om te beargumenteren waarom in deze situatie een a priori vergunningsstelsel wél proportioneel zou zijn en er geen andere maatregelen, zoals boetes, mogelijk zijn.

Vereiste voor grensoverschrijdend kapitaal

Het vergunningsstelsel voor het voorkomen van permanente bewoning van vakantiehuisjes is in beginsel in strijd met het Europees recht en zal veelal niet gerechtvaardigd kunnen worden. Echter, dit zal enkel in uitzonderlijke gevallen een probleem vormen. Voor de toepasbaarheid van het Europees recht is een grensoverschrijdend effect nodig. In zuiver interne situaties, dus wanneer een ingezetene van Nederland een vakantiehuisje in Nederland wil kopen, zijn de regels omtrent het vrij verkeer van kapitaal niet van toepassing. Dit betekent concreet dat er zich alleen een mogelijk probleem zal voordoen indien een niet-ingezetene van Nederland een vakantiehuisje wil kopen om permanent te bewonen en deze persoon naar de rechter stapt wanneer de vergunning niet verstrekt wordt.

Meer informatie