Wij willen als gemeente de voorwaarde stellen dat kopers van onroerend goed over een ‘voldoende band’ met onze gemeente beschikken. We willen dit doen omdat we denken dat op deze manier de minst kapitaalkrachtige bevolking van onze gemeente meer kans heeft aan een woning te komen. Handelen we hiermee in strijd met het vrij verkeer van kapitaal?
Antwoord in het kort
Ja, in beginsel is een dergelijke regeling in strijd met het vrij verkeer van kapitaal. Echter, in bepaalde gevallen kan dit wel gerechtvaardigd worden. Hiervoor is vereist dat de maatregel, een dwingende reden van algemeen belang dient en proportioneel is.
Vastgoed en vrij verkeer van kapitaal
Het aankopen van onroerend goed door niet-ingezetenen valt onder de vrijheid van kapitaal (Festersen, r.o. 23; Centro di Musicologia, r.o. 23-24). Dit betekent dat het op basis van artikel 63 VWEU verboden is om beperkingen op te leggen met betrekking tot de grensoverschrijdende aankoop van vastgoed. Het verbod op belemmeringen op het vrij verkeer van kapitaal heeft betrekking op zowel discriminerende maatregelen (maatregelen die onderscheid naar nationaliteit maken) als niet-discriminerende maatregelen. Wanneer onderdanen uit andere lidstaten onroerend goed willen kopen, gebruiken of verkopen krijgen decentrale overheden met dit verbod te maken.
Het verbod is echter niet absoluut, er zijn uitzonderingen mogelijk. Art. 65 VWEU bevat de mogelijkheid om op het verbod een uitzondering te maken om overtreding van nationale wetten en voorschriften tegen te gaan, te voorzien in procedures voor kennisgeving van kapitaalbewegingen ter informatie van de overheid of voor statistische doeleinden en maatregelen van openbare orde of openbare veiligheid. Daarnaast kan een maatregel gerechtvaardigd worden als deze een dwingende reden van algemeen belang dient.
Jurisprudentie
Het Hof van Justitie EU (hierna: het Hof) heeft in mei 2013 uitspraak gedaan in een zaak waarin de vraag centraal stond of de voorwaarde dat een kandidaat-koper van onroerend goed over een voldoende band met de gemeente beschikt het vrij verkeer van kapitaal beperkt. Om aan deze voorwaarde te voldoen moest de persoon aan wie het onroerend goed zou worden overgedragen:
– Gedurende ten minste zes jaar voorafgaand aan de overdracht in de gemeente gewoond hebben;
– Op de datum van de overdracht werkzaam zijn in de gemeente;
– Een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de betrokken gemeente hebben opgebouwd.
Het Hof oordeelde dat hier sprake is van een beperking van het vrij verkeer die mogelijk gerechtvaardigd kan worden. De rechtvaardiging van het vereiste van de Vlaamse regering was hier dat door de doelstelling tegemoet gekomen werd aan de woonbehoeften van de minst kapitaalkrachtige bevolking van de gemeenten. Het Hof heeft erkend dat een dergelijke doelstelling een dwingende reden van algemeen belang kan vormen die een rechtvaardiging kan zijn voor beperkingen als deze maatregel.
Het Hof merkt echter ook op dat geen van de hiervoor genoemde voorwaarden rechtstreeks verband houdt met deze doelstelling. Aan de voorwaarden kan namelijk niet alleen voldaan worden door de minst kapitaalkrachtige bevolking, maar ook door andere personen die over voldoende middelen beschikken en dan ook niet specifiek behoefte hebben aan bescherming op de woningmarkt.
Volgens het Hof zouden andere maatregelen kunnen worden overwogen om het nagestreefde doel te bereiken zoals een regeling van tegemoetkomingen die wel voor de minst kapitaalkrachtige personen zijn bedoeld. De maatregel ging dus volgens het Hof verder dan noodzakelijk is om het nagestreefde doel te bereiken.
Conclusie
Hoewel het vereiste ‘het hebben van een voldoende band’ om onroerend goed te kopen een belemmering vormt van het vrij verkeer van kapitaal is het mogelijk om dit te rechtvaardigen. Sociaaleconomische redenen zoals het ondersteunen van de minst kapitaalkrachtige bevolking kunnen als dwingende reden van algemeen belang gevoerd worden. Echter is het van belang dat de maatregel daadwerkelijk dit doel nastreeft en niet verder gaat dan wat proportioneel is.
Meer informatie:
Vrij verkeer van kapitaal, Kenniscentrum Europa Decentraal
Grondbeginselen vrij verkeer, Kenniscentrum Europa Decentraal
Gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11, Hof van Justitie EU, 8 mei 2013
Is het verbod op permanente bewoning van vakantiehuisjes in strijd met het Europees recht?, Kenniscentrum Europa Decentraal
