Zijn gemeentelijke voorwaarden voor kopers onroerend goed in strijd met vrij verkeer van kapitaal?

oktober 2013

Wij willen als gemeente de voorwaarde stellen dat kopers van onroerend goed over een ‘voldoende band’ met onze gemeente beschikken. We willen dit doen omdat we denken dat op deze manier de minst kapitaalkrachtige bevolking van onze gemeente meer kans heeft aan een woning te komen. Handelen we hiermee in strijd met het vrij verkeer van kapitaal?

Antwoord in het kort

Ja, die kans is aanwezig. Maar een maatregel die het vrij verkeer belemmert kan in bepaalde gevallen toch gerechtvaardigd zijn op grond van het EU recht. Zowel in het EU-Werkingsverdrag als in de jurisprudentie zijn gronden te vinden die belemmeringen toestaan. Deze maatregelen moeten noodzakelijk en geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken. Hieronder bespreken we een recente uitspraak van het Europese Hof die veel gelijkenis heeft met het vraagstuk in uw gemeente.

Jurisprudentie Europees Hof

Het Hof van Justitie EU heeft in mei 2013 uitspraak gedaan in een zaak waarin de vraag centraal stond of de voorwaarde dat een kandidaat-koper van onroerend goed over een voldoende band met de gemeente beschikt het vrij verkeer van kapitaal beperkt. Om aan deze voorwaarde te voldoen moest de persoon aan wie het onroerend goed zou worden overgedragen:

– Gedurende ten minste zes jaar voorafgaand aan de overdracht in de gemeente gewoond hebben;
– Op de datum van de overdracht werkzaam zijn in de gemeente;
– Een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de betrokken gemeente hebben opgebouwd.

Rechtvaardiging beperking vrij verkeer

Het Hof oordeelde dat hier sprake is van een beperking van het vrij verkeer die mogelijk gerechtvaardigd kan worden. De rechtvaardiging van het vereiste van de Vlaamse regering was hier dat door de doelstelling tegemoet gekomen werd aan de woonbehoeften van de minst kapitaalkrachtige bevolking van de gemeenten. Het Hof heeft erkend dat een dergelijke doelstelling een dwingende reden van algemeen belang kan vormen die een rechtvaardiging kan zijn voor beperkingen als deze maatregel.

Rechtstreeks verband doelstelling

Het Hof merkt echter ook op dat geen van de hiervoor genoemde voorwaarden rechtstreeks verband houdt met deze doelstelling. Aan de voorwaarden kan namelijk niet alleen voldaan worden door de minst kapitaalkrachtige bevolking, maar ook door andere personen die over voldoende middelen beschikken en dan ook niet specifiek behoefte hebben aan bescherming op de woningmarkt.

Andere maatregelen overwegen

Volgens het Hof zouden andere maatregelen kunnen worden overwogen om het nagestreefde doel te bereiken zoals een regeling van tegemoetkomingen die wel voor de minst kapitaalkrachtige personen zijn bedoeld. De maatregel ging dus volgens het Hof verder dan noodzakelijk is om het nagestreefde doel te bereiken.

Verdragsrechtelijke uitzonderingen

Het verbod op belemmeringen op het vrij verkeer van kapitaal is neergelegd in art. 63 VWEU en heeft betrekking op zowel discriminerende maatregelen (maatregelen die onderscheid naar nationaliteit maken) als niet-discriminerende maatregelen. Wanneer onderdanen uit andere lidstaten onroerend goed willen kopen, gebruiken of verkopen krijgen decentrale overheden met dit verbod te maken.

Uitzonderingen op verbod

Het verbod is echter niet absoluut, er zijn uitzonderingen mogelijk. Art. 65 VWEU bevat de mogelijkheid om op het verbod een uitzondering te maken om overtreding van nationale wetten en voorschriften tegen te gaan, te voorzien in procedures voor kennisgeving van kapitaalbewegingen ter informatie van de overheid of voor statistische doeleinden en maatregelen van openbare orde of openbare veiligheid.

Met name deze laatste twee uitzonderingsgronden zijn voor decentrale overheden interessant. Vanuit openbare orde- of openbare veiligheidsoverwegingen kunnen belemmeringen van het vrij verkeer van kapitaal worden opgelegd.

Rule of reason

Het Hof heeft in haar rechtspraak erkend dat er naast de uitzonderingen opgesomd in het Verdrag, ook beperkingen van het vrij verkeer kunnen worden gerechtvaardigd op grond van dwingende redenen van algemeen belang. Vereist is dat de nationale bepalingen ‘redelijk’ moeten zijn. Deze uitzondering wordt de rule of reason genoemd.

Cassis de Dijon

De rule of reason is door het Hof geïntroduceerd in de Cassis de Dijon-zaak. Het Hof oordeelde dat belemmeringen van het vrij verkeer binnen de EU als gevolg van nationale (decentrale) maatregelen moeten worden aanvaard voor zover deze maatregelen zijn te rechtvaardigen op grond van dwingende redenen van algemeen belang.

Niet-discriminerende maatregelen

De rule of reason doctrine geldt, in tegenstelling tot de Verdragsuitzonderingen, alleen voor niet-discriminerende maatregelen. Daarnaast mag de maatregel niet verder gaan dan noodzakelijk en moet deze geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken.

Conclusie

Het kan dus mogelijk zijn om op grond van sociaal-economische overwegingen het vrij verkeer van kapitaal te belemmeren. Het moet dan wel gaan om noodzakelijke maatregelen die evenredig zijn om het nagestreefde doel te bereiken.

Meer informatie:

Vrij verkeer van kapitaal, Vrij verkeer, Europa decentraal
Grondbeginselen vrij verkeer, Vrij verkeer, Europa decentraal
ICER Checklist, met uitgebreide toelichting voor ‘Voordeelregelingen eigen inwoners’
Gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11, Hof van Justitie EU, 8 mei 2013

MEER WETEN OVER DIT ONDERWERP?

Werkt u voor een decentrale overheid of het Rijk en hebt u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met de helpdesk van Europa decentraal:

STEL UW VRAAG

X