Praktijkvraag

Laatste update: 26 september 2023

Door:

Onze gemeente is van plan om een gebouw in eigendom van de gemeente te verkopen of verhuren. De boekwaarde van het gebouw is nihil, waardoor er niet op wordt afgeschreven. Hoe berekenen wij nu op basis van de Wet Markt & Overheid de integrale kostprijs van het gebouw, dat wij moeten doorberekenen aan de huurder of koper?
Antwoord in het kort

Het verhuren of verkopen van een gebouw door de gemeente is in principe een economische activiteit, waardoor de integrale kostprijs in overeenstemming met de Wet Markt & Overheid moet worden doorberekend aan de huurder of koper. Bij de berekening van de integrale kostprijs dient de gemeente alle kosten mee te rekenen, waaronder operationele, vermogens-, onderhouds- en afschrijvingskosten. Mocht het doorberekenen van de integrale kosten niet wenselijk zijn, dan kan de gemeente bekijken of een wettelijke uitzondering van toepassing is.

De Wet Markt & Overheid

De Wet Markt & Overheid (hierna: Wet M&O) is van toepassing wanneer een overheidsorganisatie zelf, of via haar overheidsbedrijven, economische activiteiten verricht en daarmee in concurrentie treedt met ondernemingen op de markt. Het verkopen of verhuren van een gebouw moet in principe worden aangemerkt als een economische activiteit.

Door middel van de Wet M&O wordt eerlijke concurrentie tussen overheidsorganisaties en ondernemingen bevorderd. De Wet M&O omschrijft vier gedragsregels waaraan iedere overheidsorganisatie zich moet houden bij de uitvoering van een economische activiteit. Voor het onderhavige geval is met name de eerste gedragsregels betreffende het doorberekenen van de integrale kosten relevant. In hoofdstuk 4b van de Mededingingswet (Mw) kunt u de gedragsregels terugvinden. De Autoriteit Consument & Markt (hierna: ACM) houdt toezicht op de juiste toepassing van de gedragsregels door overheidsorganisaties.

Eerste gedragsregel: Doorberekening integrale kosten

De eerste gedragsregel van de Wet M&O schrijft voor dat een overheidsorganisatie bij het uitvoeren van een economische activiteit de integrale kosten moet doorberekenen. Als een onderneming of een burger een dienst of een product afneemt van een overheidsorganisatie, moeten zij in ieder geval de integrale kostprijs betalen. Uiteraard mag een overheidsorganisatie altijd méér dan de integrale kosten doorberekenen.

In het Besluit M&O en op pagina 31 van de Handreiking Wet Markt & Overheid staan richtlijnen voor het bepalen van de integrale kosten. Alle kosten bij de verhuur of verkoop van het gebouw moeten worden meegewogen en in rekening worden gebracht bij de huurder of koper van het gebouw. Dit geldt voor zowel de directe als de indirecte kosten die enig verband houden met de uitvoering van de economische activiteit. De volgende drie niet-limitatieve kostensoorten kunnen in ieder geval worden onderscheiden:

  • Operationele kosten: Operationele kosten hebben direct of indirect te maken met de uitvoering van de activiteiten. Dit zijn de meest ’zichtbare’ kosten. Hierbij valt te denken aan personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, materiële kosten, overheadkosten en verzekerings- en energiekosten, die verband houden met de verhuur of verkoop van het gebouw. Concreet valt te denken aan de kosten van het accountmanagement van een gemeente met een huurder.
  • Afschrijvings- en onderhoudskosten: Afschrijvings- en onderhoudskosten houden vaak verband met de levensduur van eerdere investeringen, waardoor deze kosten vaak minder zichtbaar zijn. Afschrijvingskosten hebben te maken met de waardevermindering van het gebouw. Onderhoudskosten moeten waarschijnlijk gemaakt worden om de levensduur van het gebouw te verlengen. Als de boekwaarde daadwerkelijk nul is, kan er geen verdere afschrijving plaatsvinden. Dit neemt echter niet weg dat er wellicht wel onderhoudskosten worden gemaakt. Over de boekwaarde vindt u hieronder meer informatie.
  • Vermogenskosten: Deze minder zichtbare kosten zijn noodzakelijk om een economische activiteit te kunnen uitvoeren: de gemeente heeft vermogen nodig om investeringen te kunnen doen. Hierbij dient uitgegaan te worden van de gewogen gemiddelde kosten van het geleende vermogen. Veelal kan de gemeente de omslagrente hanteren bij de berekening van deze kosten. Ook kan de zogenoemde WACC-formule (weighted average cost of capital: gemiddelde gewogen kapitaalkosten) worden gebruikt.

Uitgangspunt bij het doorrekenen van de integrale kosten is het consistente gebruik van bedrijfseconomische principes. De gemeente dient daarom de integrale kosten zo in te richten dat zij de kosten kan onderbouwen op basis van consistent gehanteerde principes.

Geen boekwaarde toegekend en dan?

Als de boekwaarde van het desbetreffende activum (het gebouw) nul euro bedraagt, zullen er in principe geen verdere afschrijvingen op die waarde plaatsvinden. In dit besluit van de ACM was door een gemeente geen boekwaarde toegekend voor grond waarop camperplaatsen werden aangeboden. De ACM oordeelt in punt 49 van haar  besluit “dat het feit dat de gemeente grond al in bezit had en er geen boekwaarde aan was toegekend niet afdoet aan het feit dat de gemeente bij de vaststelling van de integrale kosten in het kader van hoofdstuk 4b van de Mededingingswet ook de kosten van eigen vermogen voor dit stuk grond bij de vermogenskostenberekening in aanmerking moet nemen.” Ook in eerdere besluiten is de ACM tot deze conclusie gekomen (zie voetnoot 46 van het besluit). Op grond wordt in principe niet afgeschreven, maar dat wil dus niet zeggen dat het beschikken over grond en het gebruik ervan of het in gebruik geven daarvan geheel kosteloos is. Deze kosten moet in acht worden genomen bij de integrale kostendoorrekening. De ACM berekent de kostprijs van de grond als product van de waarde van de grond en de omslagrente die de gemeente hanteert.

In de  Handreiking Wet Markt & Overheid wordt benadrukt dat er geen vaste manier is om integraal de kosten door te rekenen. Het is dus aan de gemeente om te bepalen hoe dit gedaan wordt; in principe zijn daarbij alle gangbare manieren toegestaan. Hoewel de gemeente aan het desbetreffende gebouw bijvoorbeeld geen boekwaarde kan hebben toegekend, heeft een gebouw wel een bepaalde waarde. Op basis van onder andere een taxatie kan dan worden vastgesteld wat de huidige waarde van een gebouw is. Het toekennen van een taxatiewaarde en de doorberekening ervan in een kostprijs (tarief) lijkt, samen met de toerekening van eventuele andere kostenposten zoals onderhoudskosten, een manier waarmee invulling kan worden gegeven aan het wettelijke begrip ‘integrale kosten’.

Uitzonderingen Wet M&O

De Wet M&O omschrijft verschillende uitzonderingsgronden op basis waarvan een overheidsorganisatie zich bij de uitvoering van een economische activiteit niet hoeft te houden aan de vier gedragsregels. Een overheidsorganisatie hoeft zich bijvoorbeeld volgens artikel 25h lid 4 Mw niet aan de gedragsregels van de Wet M&O te houden als de organisatie staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU verleent aan de huurder of koper door niet de integrale kostprijs in rekening te brengen. Ook stelt artikel 25h lid 5 en lid 6 Mw dat de Wet M&O niet van toepassing is op economische activiteiten, die plaats vinden in het algemeen belang.

Overheidsorganisaties kunnen onder voorwaarden een goed gemotiveerd algemeen-belang-besluit nemen voor deze economische activiteiten. Een voorbeeld hiervan is dit algemeen-belang-besluit van een gemeente waarin de verhuur van een uitkijktoren wordt  aangewezen als activiteit in het algemeen belang. Door het algemeen-belang-besluit hoeft deze gemeente bij de verhuur van de uitkijktoren niet de integrale kostprijs in rekening te brengen bij de huurder. Daarnaast sluit de gemeente uit dat er sprake is van staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU, door te stellen dat niet voldaan is aan het laatste staatssteuncriterium, namelijk de negatieve beïnvloeding van het interstatelijk handelsverkeer.

Meer Informatie