Te koop: niet-marktconforme grond

juli 2017

Onze gemeente overweegt een stuk grond, dat zij in eigendom heeft, te verkopen aan een geïnteresseerde marktpartij. De gemeente wil de grond onder de marktconforme prijs verkopen ter ondersteuning van lokaal beleid omtrent cultuur. Echter, de verkoopprijs is niet gelijk aan de marktprijs, waardoor er mogelijk sprake is van staatssteun. Zijn er mogelijkheden om een dergelijke transactie ‘staatssteunproof’ in te richten?

Antwoord in het kort:

Ja, er zijn mogelijkheden om een transactie van grond, waar de verkoopprijs niet gelijk is aan de marktprijs, ‘staatssteunproof’ in te richten. Mocht de transactie de interstatelijke handel (in potentie) niet beïnvloeden, dan is er mogelijk geen sprake van staatssteun en hoeft er verder geen rekening gehouden te worden met de staatssteunregels. Dat kan het geval zijn bij culturele activiteiten, die puur zijn gericht op de eigen gemeente of regio. Dit dient goed te worden afgewogen, aangezien er bij bepaalde grondtransacties mogelijk al snel sprake is van een (potentieel) interstatelijk effect. Wanneer dit het geval is, dan kan mogelijk gebruik gemaakt worden van de de-minimisverordening.

Boekwaarde en bepaling marktconforme prijs

Het kan zo zijn dat de boekwaarde niet gelijk is aan de marktconforme prijs. Dit is van belang voor decentrale overheden. In de mededeling betreffende staatssteun van de Europese Commissie zijn diverse methodieken opgenomen waarmee deze marktconforme prijs berekend kan worden. U kunt hier meer over lezen in een eerdere praktijkvraag over grondtransacties.

En nu: afwijken van de marktconforme prijs

De gemeente wil de verkoop van grondtransactie ‘staatssteunproof’ inrichten. De Europese staatssteunregels bieden enkele mogelijkheden om een niet-marktconforme grondtransactie ‘staatssteunproof’ te maken.

Vaststellen marktconforme prijs

Het is allereerst noodzakelijk dat de marktconforme prijs van de betreffende grond wordt vastgesteld. Op basis van het verschil tussen de marktconforme prijs en de voorgenomen verkoopprijs kan namelijk het steunbedrag worden berekend dat de gemeente in casu zou kunnen verlenen. Door dit verschil te berekenen kan het voordeel vastgesteld worden dat betreffende onderneming ontvangt wanneer de grond gekocht wordt van de gemeente. Wanneer er inderdaad sprake is van ‘een voordeel’, kan aan de hand van de hieronder besproken mogelijkheden de voorgenomen transactie eventueel ‘staatssteunproof’ worden ingericht.

Geen interstatelijk effect

Er is pas sprake van staatssteun binnen het Europees recht wanneer is voldaan aan de vijf criteria uit het Europees staatsteunverbod, neergelegd in artikel 107 lid 1 VWEU. Wanneer een decentrale overheid grond verkoopt tegen een niet-marktconforme prijs aan een onderneming dan zal er in veel gevallen sprake zijn van vervulling van de eerste vier criteria. De vervulling van het vijfde criterium, het interstatelijk effect, zal afhangen van de specifieke omstandigheden van de grondtransactie.

De Commissie heeft nadere handvatten gegeven in hoofdstuk 6 van de Mededeling betreffende het begrip staatssteun (hierna de mededeling). In de mededeling stelt de Commissie dat ten aanzien van het interstatelijk effect criterium niet daadwerkelijk hoeft te worden vastgesteld dat de steunmaatregel het handelsverkeer tussen lidstaten heeft beïnvloed. Echter, enkel hoeft er onderzocht te worden of die steun het handelsverkeer kan beïnvloeden (randnummer 190 van de mededeling).

Puur lokaal?

De Commissie stelt ook dat, wanneer de begunstigde marktpartij vrij klein is of het steunbedrag gering is, niet kan worden uitgesloten dat er geen sprake is van een effect op het handelsverkeer tussen lidstaten. Immers, een steunmaatregel van een overheid aan een onderneming die alleen lokale of regionale diensten verricht kan desalniettemin gevolgen hebben voor het interstatelijk handelsverkeer. Want ondernemingen uit andere lidstaten zouden dezelfde diensten ook daadwerkelijk kunnen verrichten. Wanneer de omvang van de economische activiteit van de begunstigde marktpartij zeer klein is, is dit niet waarschijnlijk. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit een zeer lage omzet van de begunstigde marktpartij (randnummer 192 van de mededeling).

Ter ondersteuning van de beoordeling of er daadwerkelijk sprake is van een interstatelijk effect bij de betreffende grondtransactie kan de notitie Puur Lokaal wat mag er allemaal geraadpleegd worden. Ook kunt u dit recent verschenen werkdocument van de Europese Commissie raadplegen, waarin de Commissie uiteenzet wanneer er geen sprake hoeft te zijn van staatssteun voor culturele infrastructuur.

Let wel: voor wat betreft het interstatelijk effect geven de Mededeling over het begrip staatssteun de mening van de Europese Commissie weer. Het werkdocument over culturele infrastructuur is bovendien een informeel document, waar geen rechten aan kunnen worden ontleend. Het Europees Hof van Justitie heeft uiteindelijk altijd het laatste woord.

Wel puur lokaal, wat dan?

Wanneer er volgens uw gemeente geen sprake is van een interstatelijk effect, en daardoor niet wordt voldaan aan de vijf criteria voor staatssteun, is er geen sprake van staatssteun. Het is dan ook niet nodig om de voorgenomen grondtransactie aan een verdere staatssteuntoets te onderwerpen.

Niet puur lokaal, en nu?

Mocht de decentrale overheid tot de conclusie komen dat er bijvoorbeeld wel sprake is van een interstatelijk effect, en dus aan alle vijf staatssteuncriteria is voldaan, dan is er wel sprake van staatssteun. De de-minimisverordening kan gebruikt worden om deze steun conform de Europese staatssteunregels in te richten.

De-minimisverordening

Het doel van de de-minimisverordening is ‘om alle kleinschalige steun mogelijk te maken binnen de kaders’ die in de de-minimisverordening worden gesteld.  Ongeacht de vorm of het doel van de steunmaatregel (zie artikel 1 lid 5 de-minimisverordening). De gemeente dient hierbij wel de gebruikelijke voorwaarden voor de-minimissteun, zoals cumulatie en het steunplafond van 200.000 euro per drie belastingjaren in acht te nemen. Zie voor meer informatie de pagina Reguliere de-minimis.

De de-minimisverordening biedt de mogelijkheid om  gebruik te maken van niet-reguliere steuninstrument. Daarmee dient wel rekening gehouden te worden dat deze steun transparant is. Een voorbeeld van een niet-regulier steuninstrument is grondtransactie. Om aan deze transparantieverplichting te voldoen, is het belangrijk dat een duidelijk maximum steunbedrag is vastgesteld. Hierdoor kan het de-minimisplafond niet worden overschreden (zie ook verder artikel 4 lid 7 van de de-minimisverordening).

Samenloop met Wet Markt en Overheid en de-minimissteun

Vanwege het feit dat de gronden in eigendom zijn van de gemeente en het verkopen van de grond een economische activiteit is, moet er naast het staatssteunkader ook altijd rekening worden gehouden met de Wet Markt en Overheid (WMO). Steunmaatregelen die ‘in omvang onder de zogenaamde de-minimisdrempel blijven, worden geacht de handel tussen EU-lidstaten niet ongunstig te beïnvloeden en de interstatelijke mededinging niet te vervalsen’, en kwalificeren daarom niet als staatssteun. In dat geval is de Wet M&O wel van toepassing (zie p. 24 van de Handreiking Wet M&O).

Het maakt voor de toepassing van de Wet Markt en Overheid niet uit wie de ontvanger van de steun is. Dit betekent dat de gemeente voor de grondtransactie onder andere minimaal de integrale kostprijs moet rekenen voor de grond. Meer informatie over de wijze van integrale kostenberekening kunt u vinden in de Nota van Toelichting bij het Besluit Markt en Overheid. Zie voor meer informatie ook de webpagina: Gedragsregels Markt en Overheid en de handreiking Wet Markt en Overheid.

Conclusie

Kortom, wanneer de gemeente in casu haar grond niet marktconform wil verkopen aan een onderneming die mogelijk de handel tussen lidstaten beïnvloedt, zou gebruik gemaakt kunnen worden van de de-minimisverordening. Echter, wanneer er sprake is van een puur lokaal effect, kan het zijn dat de staatssteunregels niet van toepassing zijn.

Door:

David Schutrups, Europa decentraal

Meer informatie

Reguliere de-minimis, Europa decentraal
Puur lokaal, wat mag er allemaal, Europa decentraal
Criteria staatssteun, Europa decentraal
Staatssteun, Europa decentraal
Praktijkvraag grondtransacties, Europa decentraal

Meer weten over dit onderwerp?

Werkt u voor een decentrale overheid of het Rijk en hebt u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met de helpdesk van Europa decentraal:

STEL UW VRAAG