Hoe zit dat nu met grondtransacties en staatssteun nu de Mededeling grondtransacties is vervallen?

mei 2016

Onze gemeente is momenteel in lopende onderhandelingen met een marktpartij over de overdracht van gronden. Hiervoor hanteren we (mede in verband met de benodigde staatssteuntoets) de systematiek uit de Mededeling grondtransacties van de Europese Commissie. We hebben gelezen dat deze is komen te vervallen. Klopt dit? Zo ja, is er sprake van een overgangsperiode en welke veranderingen kunnen we verwachten?

Antwoord in het kort:

Ja, de Mededeling grondtransacties is per direct komen te vervallen door de recente publicatie van de Notice of the notion of State aid (hierna notion of State aid). Een Nederlandse vertaling wordt spoedig verwacht. Er is geen sprake van een overgangsperiode. Hoewel de Mededeling grondtransacties  is komen te vervallen, zijn de inhoudelijke bepalingen uit deze (en andere staatssteunmededelingen)  grotendeels verwerkt in de notion of State. Meer hierover kunt u in het antwoord hieronder vinden.

Grondtransacties en staatssteun

Wanneer een gemeente een grondtransactie aangaat met een marktpartij, kan er mogelijk sprake zijn van staatssteun. Voorbeelden van grondtransacties zijn verkoop, aankoop, uitgifte in erfpacht of verhuur van gronden en gebouwen. De vuistregel die kan worden gehanteerd om te voorkomen dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun is dat de overeengekomen (grond)prijs moet corresponderen met de marktwaarde van de grond, die voorafgaand aan de transactie moet zijn bepaald.

Ongeoorloofde staatssteun?

Het is belangrijk om als gemeente na te gaan of gemaakte afspraken over grondtransacties geen ongeoorloofde staatssteun opleveren. Wanneer ten onrechte is geconcludeerd dat er geen sprake is van staatssteun, kan dit vervelende gevolgen met zich meebrengen. In het meest ongunstige scenario dient de verleende steun te worden teruggevorderd van de begunstigde. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn wanneer een concurrent van de bevoordeelde partij een rechterlijke procedure initieert omdat hij financieel wordt benadeeld. Ook kan de Commissie uit eigen beweging of naar aanleiding van een klacht een onderzoek instellen.

Tot voor kort: mededeling grondtransacties en staatssteun

Voorheen diende aan de hand van de Mededeling grondtransacties te worden nagegaan op welke wijze de overdracht van gronden staatssteunproof kon worden vormgegeven. Verliep de verkoop van overheidsgrond via één van de volgende verkoopprocedures, dan ging de Europese Commissie er vanuit dat er geen sprake was van staatssteun:

Notion of State aid en grondtransacties

Eind mei 2016 heeft de Commissie de langverwachte notion of State aid aangenomen.

Deze mededeling brengt enkele praktische en procedurele wijzigingen met zich mee voor wat betreft het staatssteunproof inrichten van grondtransacties. Eén van de belangrijkste wijzigingen betreft het vervallen van de Mededeling grondtransacties die stamt uit 1997. De notion of State aid kent echter geen apart hoofdstuk voor grondtransacties. De belangrijkste bepalingen over grondtransacties zijn verwerkt in het hoofdstuk omtrent de MEO test (Market Economy Operator).

Mogelijkheden onder de notion of state aid

Dat de oude mededeling vervalt, betekent niet dat de Commissie haar zienswijze omtrent grondtransacties en staatssteun geheel laat vallen. De Commissie biedt ook handvatten over hoe de gemeente de waarde van grond binnen de geldende staatssteunregels moet beoordelen. Hierbij is relevante jurisprudentie meegenomen die is verschenen nadat de mededeling grondtransacties is verschenen. In de notion of state aid worden meer (en andere) beoordelingsmethodes vermeld dan in de oude mededeling grondtransacties.

Market Economy Operator

De Commissie heeft er voor gekozen om grondtransacties generalistischer te benaderen. Meer duidelijkheid wordt bijvoorbeeld gegeven over wanneer gesproken kan worden over marktconformiteit. Dit ook in relatie tot grondtransacties. In de notion of State aid (paragraaf 4.2.3) geeft de Commissie antwoord op de vraag hoe men kan bepalen dat een bepaalde transactie, zoals een grondtransactie, mogelijk als marktconform gekwalificeerd kan worden. Indien een transactie marktconform tot stand komt, dan valt deze buiten de reikwijdte van de staatssteunregels.

Beoordelingsmethoden

In de Notion of State aid worden meerdere beoordelingsmethoden aangehaald. De Commissie meent dat een (grond)transactie marktconform is indien één van de volgende procedures of beoordelingsmethoden is gevolgd: pari passu transacties (paragraaf 86 van de notion of State aid), een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure (paragraaf 89), benchmarking (paragraaf 98) of overige beoordelingsmethodes zoals een taxatie door een onafhankelijke taxateur en andere beoordelingsmethodes, zoals die door het Hof zijn geaccepteerd in de arresten Scott v. Commissie en Seydaland, (paragraaf 101 e.v.). Een gedetailleerde bespreking van al deze beoordelingsmethoden valt buiten de reikwijdte van deze praktijkvraag, maar wij verwachten u op korte termijn te voorzien van meer informatie hieromtrent.

Vrijstellingen

Indien een grondtransactie niet marktconform verloopt, is er dus sprake van staatssteun. Er zijn  slechts beperkte mogelijkheden om dergelijke transacties van te voren ‘staatssteunproof’ te maken. De de-minimisverordening zou bijvoorbeeld soelaas kunnen bieden, wanneer het voordeel leidt tot minder dan €200.000 in drie jaar. Ook mag een niet marktconforme prijs worden afgesproken indien het gaat om een eigendomsoverdracht aan woningcorporaties die deze steun gebruiken in het kader van sociale huisvesting.

Door:

Paul Zondag & Zana Sami, Europa decentraal

Meer informatie:

Staatssteun, Europa decentraal
Marktconformiteit, Europa decentraal
Grondtransacties, Europa decentraal
Notion of State aid, Europese Commissie
Mededeling staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen, Europese Commissie
Hof van Justitie zaak T-366/00, Scott v Commissie, Curia
Hof van Justitie zaak C-239/09, Seydaland, Curia

MEER WETEN OVER DIT ONDERWERP?

Werkt u voor een decentrale overheid of het Rijk en hebt u een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met de helpdesk van Europa decentraal:

STEL UW VRAAG

X